بررسی قانون اراضی شهري تاريخ: ارديبهشت ٦١

بررسي قانون اراضي شهري

فهرست مندرجات

قسمت اول:

الف: مشكل زمينهاي شهري

ب: سير تحول تدوين قانون اراضي شهري

ج: اراضي شهري در فقه

د: بررسي و نقد قانون اراضي شهري

هـ: حريم شهرها

و: نظر نهضت آزادي ايران

قسمت دوم: ضمائم

ضميمه شماره 1ـ پيام امام مورخه 20 آذر 58

ضميمه شماره 2ـ اعلاميه دفتر امام مورخه 20 آذرماه 58

ضميمه شماره 3ـ اطلاعيه وزارت مسكن و شهرسازي

ضميمه شماره 4ـ قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري و كيفيت عمران آن مصوبه 5/4/58 شوراي انقلاب

ضميمه شماره 5ـ آئين‌نامه قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري و كيفيت عمران آن مصوبه 22/5/58 دولت موقت

ضميمه شماره 6ـ اصلاحيه بر قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري و كيفيت عمران آن مصوبه 28/4/58 شوراي انقلاب

ضميمه شماره 7ـ لايحه قانون الحاق سه ماده و 2 تبصره به قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري و كيفيت عمران آن مصوبه 25/4/59 شوراي انقلاب

ضميمه شماره 8ـ الحاق سه تبصره به ماده 10 آئين‌نامه قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري و كيفيت عمران آن مصوبه 13/11/58 شوراي انقلاب

ضميمه شماره 9ـ لايحه قانوني راجع به لغو مالكيت اراضي موات واقع بين محدوده بيست‌وپنجساله قانوني شهر تهران و حريم استحفاظي آن مصوبه شوراي انقلاب

ضميمه شماره 10ـ لايحه قانوني راجع به جلوگيري از تصرف و تملك اراضي متعلق به دولت موضوع قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري و احداث هر گونه بنا در آن و ممانعت از نقل و انتقال اراضي و املاك به موجب اسناد عادي و جلوگيري از تفكيك و افراز اراضي مزبور ـ مصوبه 6/2/59 شواري انقلاب

ضميمه شماره 11ـ طرح اراضي شهري

ضميمه شماره 12ـ طراح اراضي شهري پيشنهادي جمعي از نمايندگان مجلس شوراي اسلامي مورخ 1/7/59

ضميمه شماره 13ـ طرح قانوني اراضي شهري ـ گزارش (شور اول) كميسيون مسكن و شهرسازي مورخه 19/8/59

ضميمه شماره 14ـ اطلاعيه شوراي نگهبان ـ مورخ 15 بهمن 59

ضميمه شماره 15ـ طرح قانوني اراضي شهري ـ گزارش (شور دوم) كميسيون مسكن و شهرسازي مجلس شوراي اسلامي مورخ 4/3/60

ضميمه شماره 16ـ اظهارنظر شوراي نگهبان درباره قانون اراضي شهري مصوبه مجلس شوراي اسلامي مورخه 29/5/60

ضميمه شماره 17ـ متن نامه هاشمي رفسنجاني به امام مورخه 20/مهر/60 و جواب ايشان

ضميمه شماره 18ـ طرح قانوني اراضي شهري ـ گزارش كميسيون مسكن و شهرسازي

ضميمه شماره 19ـ اظهارنظر شوراي نگهبان درباره طرح قانوني ارا ضي شهري مصوبه 17/1/60 مجلس شوراي اسلامي مورخه 3/10/60

ضميمه شماره 20ـ طرح قانوني اراضي شهري ـ گزارش كميسيون مسكن و شهرسازي مجلس شوراي اسلامي مورخه 12/12/60

بسمه تعالي

بررسي قانون اراضي شهري

الف ـ مشكل زمين‌هاي شهري

در قرن اخير توسعه شهر‌نشيني و تمدن و تجدد و افزايش جمعيت عامل اوليه و اصلي رونق بازار زمين در شهرها و بروز مسئله‌اي به نام مشكل زمينهاي شهري گرديد.

بعد از پيروزي انقلاب مسئله زمينهاي شهري بلافاصله به عنوان يك مشكل حاد در مقابل مسئولان انقلاب قرار گرفت. رژيم وابسته استبداد پهلوي با برنامه‌ريزي دقيق بخصوص در دو دهه گذشته براي ويران كردن كشاورزي مملكت و مصرفي ساختن جامعه زمينه‌هاي مهاجرت روستائيان به شهرهاي بزرگ را فراهم ساخت و در نتيجه قيمت زمين افزايش بيشتري پيدا كرد. بورس‌بازان زمين بويژه يهوديان و وابستگان به رژيم استبداد كه قسمت عمده زمين‌هاي شهري را در اختيار داشتند با ايجاد بورس زمين و افزايش تصنعي قيمت آن قسمت عمده‌اي از درآمد طبقات متوسط و پائين جامعه را جذب و به يغما مي‌بردند. در اين رهگذر افرادي از طبقات متوسط و احتمالاً پائين هم توانستند از طريق خريد و فروش زمين ثروت‌هاي هنگفت به دست آوردند.

با وجودي كه مسئولان رژيم گذشته به منظور حفظ خود، محدوديتها و كنترلهائي در زمينه توسعه شهرها و نوع استفاده زمينها اعمال مي‌كردند كه از يكطرف مطلوب و از طرف ديگر فشار را بر طبقات محروم و كم‌درآمد بيشتر مي‌ساخت ولي عملاً افراد وابسته به رژيم و خانواده شاه آزادي عمل داشتند.

در هر حال چون كارهاي توليدي و مثبت مشكلات زياد و سود كمي داشت از طبقات مختلف منجمله بازاريها، پزشكان و مهندسين و معماران وارد بورس زمين شدند تا با كمترين كار و حداقل زمان بيشترين سود را به دست آورند.

از سال 1356 دولتهايي كه نقش مهار كردن و ضربه زدن به حركت انقلابي مردم قهرمان ما را داشتند در شهر تهران محدوده قانوني پنجساله را تا مرز محدوده 25 ساله (به استثناء غرب رودخانه كن) گسترش دادند تا رضايت توده مردم به خصوص طبقات كم درآمد و كارمندان سالم دولت را كه شديداً تحت فشار بودند جلب كنند بدون آنكه در اين مناطق وسيع طرحهاي تفصيلي و شهرسازي آماده شده و خدمات لازم را تأمين كرده باشند. ولي در هر حال مالكين با استفاده از نظم موجود و مقررات كنترل زمينها را به دست داشتند.

بعد از پيروزي انقلاب كه نظم استبداد شاهنشاهي به هم ريخت چه نمايندگان زمينداران وابسته فراري و چه زمينداران حرفه‌اي شروع به فروش بي‌رويه زمينهاي خود و حتي زمينهاي دولتي با قيمتهاي بالا نمودند ـ بالا رفتن اشتهاي مسكن در جامعه به خصوص با اظهارنظر غيرمسئولانه و گاهي مغرضانه برخي افراد كه با كمك دشمنان انقلاب و احتمالاً افراد ناآگاه در رسانه‌هاي گروهي با تيترهاي درشت درج و تبليغ مي‌شد به آشفتگي مسئله زمين و انحراف توجه مردم از مسائل اصلي انقلاب به مسئله زمين و مسكن دامن زد. برخي از مسئولان بنياد مسكن با سوء استفاده از فرمان 21 فروردين ماه 1358 رهبر انقلاب و حساب 100 كه براي كمك به مسكن محرومان افتتاح شده بود به جاي تمركز كارها در روستاها و شهرهاي كوچك بيشتر اقدامات خود را در شهرهاي بزرگ بخصوص در شهر تهران متمركز ساختند و موجبات آشفتگي بيشتر مسئله زمين و مسكن را فراهم نمودند.

دولت موقت براي مقابله با اين بحران به مسئله اراضي شهري اولويت داد و لايحه لغو مالكيت اراضي موات شهري را تهيه كرد كه در تاريخ 5/4/58 به تصويب شوراي انقلاب رسيد.

شهردار منتخب دولت موقت در شهر تهران كه بيشتر مواجه با اقدامات بي‌رويه در مورد زمين و مسكن بود از اواخر ارديبهشت 1358(1) با كار توضيحي از طريق مصاحبه و صحبت با مردم قيمت زمين را شكست و عملاً با كاهش قيمت زمين به حدود ده درصد قيمت‌هاي قبلي، نقل و انتقالات را عملاً متوقف ساخت. با وجود ادامه برخي كارهاي بي‌رويه بخصوص از طرف برخي افراد ناآگاه در كميته‌ها و يا سودجوياني كه به نام تأمين مسكن براي محرومان و مستضعفين عمل مي‌كردند مسئله زمين و مسكن در شهر تهران و اغلب شهرها حالت نسبتاً متعادلي پيدا كرد.

جلوگيري از كارهاي بي‌رويه

به طوري كه گفته شد شهرداري تهران كه فاقد نيروي انتظامي لازم براي جلوگيري از كارهاي خلاف و تجاوز به اموال عمومي بود از ابتداي سال 58 بيشتر از طريق كار توضيحي و مصاحبه‌هاي مطبوعاتي و راديو تلويزيوني از اين گونه تخلفات جلوگيري مي‌كرد. در اينجا بايد به مصاحبه شهردار تهران در مورد كارهاي خلاف آقاي حسن كروبي نام برد كه عمليات او سرقت مسلحانه معرفي شده بود(2) و خوشبختانه انتشار وسيع اين مصاحبه موجب شد كه روزهاي بعد احتمالاً با توجه به ساير كارهاي خلاف وي كميته مركزي انقلاب اسلامي نسبت به اشغال دفاتر او و خلع سلاح كردن افراد مسلح او اقدام كنند.(3)

در اينجا بايد به نقش شعارهاي افراطي و تندرويهاي چپي‌ها (ماركسيستها و چپ‌نماها) و مسلمانان ناآگاهي كه همين شعارها را تكرار مي‌كردند نيز اشاره كرد كه از عوامل مؤثر در ادامه بحران زمين و مسكن بعد از انقلاب بود.

براي دادن آگاهي به مردم بخصوص كساني كه تحت‌تأثير افراد سودجو و فرصت‌طلب و تندروهاي افراطي و چپي‌ها قرار مي‌گرفتند از مسئولان و شخصيتهاي مملكتي بخصوص روحانيون مسئول نيز مرتب خواسته مي‌شد كه با كار توضيحي خود در مهار كردن بحران و هرج و مرج زمين همكاري كنند. در اين مورد فقط امام خميني با صدور يك پيام(4) و نيز يك اعلاميه4 توسط دفترشان كه در رسانه‌هاي گروهي منعكس شد اقدام كردند كه اثر خوبي داشت.

وزارت كشور و وزارت مسكن و شهرسازي نيز بعدها با صدور چند اطلاعيه در اين زمينه اقدام كردند كه در جلب همكاري نيروهاي انتظامي بخصوص نهادهاي انقلابي مؤثر بود.5

اما به علت فشار مالكان زمينهاي شهري و نارسائيهائي كه در اجراي قانون مذكور وجود داشت وزارت مسكن و شهرسازي نتوانست در بعضي از شهرهاي بزرگ قانون را اجرا كند و اقدامات نسنجيده ديگر كه بعد از دولت موقت انجام شد از قبيل منع معاملات مسكن در سراسر اين و عدم كارآئي مسئولان اجرائي دفتر فروش واحدهاي مسكوني و ساير سازمانهاي مربوطه به تدريج مسئله زمين و مسكن را با بحران شديدي مواجه ساخت و معاملات زمين و مسكن كه با اقدامات مسئولين دولت موقت از حالت بورس‌بازي به در آمده و زمينه براي تعديل قيمتها فراهم شده بود مجدداً و با قيمت‌هاي سرسام‌آوري از سر گرفته شد.

ب ـ سير تحول تدوين قانون اراضي شهري

1ـ قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري و كيفيت عمران آن ـ به طوري كه گفته شد بعد از پيروزي انقلاب با شكستن نظم شاهنشاهي هرج و مرجي در امر زمين بوجود آمد. از يك سو سودجويان و فرصت‌طلبان و اخلالگران به اين هرج و مرج دامن مي‌زدند و از سوي ديگر چنين وضعي كه افرادي بتوانند روزانه ميليونها تومان از طريق فروش زمين دسترنج مردم را به ناحق به جيب بزنند براي انقلاب قابل قبول نبود لذا دولت موقت انقلاب با واقع‌بيني و قاطعيت مسئله زمين را با اولويت در دستور كار خود قرار داد.

آقاي مهندس مصطفي كتيرائي وزير مسكن و شهرسازي با همكاري آقاي مهندس توسلي شهردار تهران همراه با تني چند از معاونان و كارشناسان وزارت مسكن و شهرسازي و شهرداري تهران مسئله اراضي شهري را دنبال كردند و جنبه‌هاي فقهي آن را با نظر فقهاي شوراي انقلاب و حوزه علميه قم و امام تنظيم و مجموعه به صورت قانوني در آمد كه در تاريخ 5/4/58 به تصويب شوراي انقلاب رسيد.(5) با توجه به اينكه در مورد مالكيت زمينهاي موات بين علماي اسلامي اختلاف‌نظري وجود نداشت اساس قانون بر لغو مالكيت اراضي موات گذارده شد.

در مقدمه اين قانون چنين آمده است:

«از آنجا كه طبق موازين اسلام زمين موات ملك كسي شناخته نمي‌شود در اختيار دولت اسلامي است و اسناد مالكيني كه در رژيم سابق نسبت به زمينهاي موات در داخل محدوده شهري يا خارج آن صادر شده برخلاف موازين اسلام و مصلحت مردم بوده است. قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري و كيفيت عمران آن به شرح زير تصويب مي‌شود».

مطابق مفاد تبصره ماده يك اين قانون دولت براي كسانيكه يك قطعه زمين كوچك براي سكونت شخصي خود تهيه كرده‌اند و فاقد خانه مسكوني مي‌باشند حداقل سه سال مهلت خواهد داد تا بتوانند به عمران زمين خود بپردازند.

در مورد زمينهاي باير كه بين فقهاي اسلامي اختلاف‌نظر وجود داشت و بر طرف كردن آن به طوري كه بعداً ضمن عمل نيز مشخص شد به سرعت امكان‌پذير نبود دولت موقت آئين‌نامه‌اي تهيه كرد كه ضمن آن براساس نظريات علماي شوراي انقلاب و نظريات امام شرايط احياء و عمران زمينها را مشخص ساخت تا سازمانهاي عمران اراضي شهري بتوانند هر چه زودتر با اجراي قانون جلوي سوءاستفاده و هرج و مرج را بگيرند. اين آئين‌نامه در تاريخ 22/5/58 به تصويب هيئت وزيران دولت موقت رسيد.(6) با اصلاحيه‌هاي مورخ 28/4/58(7) و 25/4/59(8) به اصل قانون و اصلاحيه مورخ 13/11/58(9) آئين‌نامه آن كه به تصويب شوراي انقلاب رسيد مشكلات اجرائي قانون را تا حدودي برطرف ساخت.

با وجودي كه در بعضي از شهرها به علت فشار مقامات محلي سازمان عمران اراضي شهري نتوانست به وظائف خود عمل كند و يا در بعضي از شهرها با تندرويهاي مجريان، حقوق بعضي تضييع شد اين قانون توانست هرج و مرج زمين را بر اساس معيارهاي اسلامي و به نفع مردم كنترل نمايد.

2ـ قانون لغو مالكيت اراضي موات واقع بين محدوده بيست و پنج ساله قانوني شهر تهران و حريم استحفاظي آن.(10)

قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري كه در تاريخ 5/4/58 به تصويب شوراي انقلاب رسيد و وزارت مسكن و شهرسازي مجري آن بود فقط شامل اراضي داخل محدوده قانوني (25 ساله) شهرها مي‌شد و در مورد حريم شهرها مسكوت بود. وقتي در داخل محدوده اعمال كنترل شود تخلفات به طور طبيعي به سمت خارج محدوده يعني حريم شهر منتقل مي‌شود. در شهرهاي بزرگ نظير تهران چه قبل و چه بعد از انقلاب كنترل و حفاظت حريم شهر هميشه از مسائل مهم بوده است. حريم شهر تهران 2000 كيلومترمربع و محدوده 25 ساله آن 625 كيلومترمربع مي‌باشد.

شهرداري تهران براي حفاظت حريم شهر لايحه قانوني تهيه و به شوراي انقلاب تسليم كرد كه در جلسه مورخ 6/1/59 به تصويب شوراي انقلاب رسيد. براساس اين قانون كليه اراضي واقع بين محدوده بيست و پنج ساله قانوني شهر تهران و حريم استحفاظي آن كه به صورت موات معطل مانده و در آن عمران و آبادي به عمل نيامده است مالكيت نسبت به آنها طبق مفاد قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري لغو مي‌گردد.

در مورد حفظ و ادامه كار اراضي مزروعي و باغات و همچنين براي ايجاد فضاي سبز در حريم شهر تهران به وزارتخانه‌هاي كشاورزي و عمران روستائي و مسكن و شهرسازي و شهرداري تهران اختياراتي داده شده است.

3ـ قانون راجع به جلوگيري از تصرف و تملك اراضي متعلق به دولت موضوع قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري و احداث هرگونه بنادر آن و ممانعت از نقل و انتقال اراضي و املاك به موجب اسناد عادي و جلوگيري از تفكيك و افراز اراضي مزبور(11).

بعد از اجراي قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري عده‌اي از مالكين اقدام به تفكيك و انتقال اراضي موات شهري خود با اسناد عادي (قولنامه) به تاريخ قبل مي‌نمودند. براي جلوگيري از اين تجاوزات و تخلفات مشابه لايحه قانوني توسط شهرداري تهران تهيه و به شوراي انقلاب تسليم شد كه در جلسه مورخ 6/2/59 به تصويب شوراي انقلاب رسيد. اجراي اين قانون براي جلوگيري از تخلفات بسيار مؤثر افتاد.

4ـ لايحه اراضي شهري

عدم اجراي قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري مصوب 5/4/58 شوراي انقلاب در برخي از شهرها و اعتراضاتي كه به آئين‌نامه اجرائي قانون در مورد زمين‌هاي باير شهري وجود داشت، موجب شد در اوايل سال 59 لايحه جديدي در وزارت مسكن و شهرسازي در 19 ماده و 9 تبصره تهيه و توسط آقاي مهندس يحيوي وزير مسكن و شهرسازي وقت به شوراي انقلاب تسليم شود. در اين لايحه به طور كلي مالكيت زمينهاي باير شهري پذيرفته شده است و براساس قيمتهاي منطقه‌اي و اعمال ماليات تصاعدي زمين‌هاي باير در اختيار دولت قرار مي‌گيرد. با توجه به اينكه ضريب مالياتي مبالغ ـ/1500000 ريال به بالا 98 درصد منظور شده است عملاً حداكثر حدود 1500000 ريال بابت بهاي زمين به مالكين زمين‌هاي باير شهري تعلق مي‌گرفت. با توضيحات و درخواست آقاي مهندس توسلي شهردار تهران در كميسيون مربوطه در شوراي انقلاب بررسي و تصويب اين قانون به تعويق افتاد تا در مجلس شوراي اسلامي مطرح شود.

در تاريخ 28/5/1359 اين لايحه به صورت طرح عيناً با امضاء 18 تن از نمايندگان همراه با يادداشت زير به مجلس تقديم شد:

رياست محترم مجلس شوراي اسلامي

با توجه به مدلول قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران در مورد انفال و به منظور رعايت موازين شرعي در امر زمين و ضرورت اجراي اصول صحيح شهرسازي و ايجاد هماهنگي در امر سياست زمين و مسكن در محدوده قانوني شهرها و نيز براي جلوگيري از بورس‌بازي زمين كه در گذشته بخش عمده‌اي از قيمت مسكن را تشكيل مي‌داد و تسهيل در توزيع صحيح جمعيت در سراسر كشور طرح قانوني اراضي شهري به شرح زير تقديم و تقاضاي تصويب آن را دارد.

در تاريخ 29/5/1359 اين طرح توسط رئيس مجلس به كميسيونهاي امور قضائي ـ مسكن و شهرسازي ـ امور داخلي كشور ـ اوقاف ـ امور كشاورزي و عمران روستاها ـ دارائي و امور اقتصادي ارجاع گرديد و چند هفته در كميسيونهاي مسكن و شهرسازي و امور قضائي مجلس به طور فشرده مورد بررسي قرار گرفت و بالاخره در جلسات مورخ 24/6/59 اين دو كميسيون به اتفاق آراء رد شد.(12)

اشكالات اصولي اين طرح عبارت بود از :

1ـ مخلوط شدن موارد اجرائي و آئين‌‌نامه‌اي با قانون

2ـ مشكلات اجرائي قانون

3ـ غيرمعتدل بودن و عدم هماهنگي ضرايب مالياتي با ساير قوانين مالياتي

گزارش اين كميسيونها در تاريخ 4/8/59 به تصويب مجلس شوراي اسلامي رسيد.

5ـ طرح جديد اراضي شهري

اعضاي كميسيون قضائي همراه با اعضاي كميسيون مسكن و شهرسازي براساس نتايج بررسي خود روي طرح قبلي، طرح جديدي را تهيه و در جلسه مورخ 8/7/59 به مجلس تقديم كردند كه از طرف رئيس مجلس به كميسيون‌هاي مذكور ارجاع شد.(13)

كميسيون مسكن و شهرسازي و كميسيون امور قضائي پس از بررسي اين طرح نتايج كار خود را به طور جداگانه به مجلس تقديم داشتند. علت گزارش جداگانه آن بود كه اگر چه اين دو كميسيون با حضور مسئولان اجرائي مربوط مشتركاً اين طرح را بررسي كردند اما روي يك ماده (ماده 9) نتوانستند با هم توافق كنند.

گزارش كميسيون مسكن و شهرسازي در 15 ماده و 2 تبصره و يك مقدمه و گزارش كميسيون امور قضائي عيناً مشابه گزارش كميسيون مسكن و شهرسازي به اضافه يك ماده تنظيم شد.(14)

نكات برجسته اين طرح بشرح زير است:

1ـ اراضي موات شهري، ملك دولت است و كساني كه اينگونه زمينها را در اختيار داشته‌اند فقط مي‌توانند يك قطعه كوچك در اختيار داشته باشند و حداكثر ظرف مدت 2 سال عمران و احياء كنند.

2ـ مالكين اراضي باير شهري در شهرهاي بيش از 200 هزار نفر جمعيت تا يكهزار مترمربع و در شهرهاي با جمعيت كمتر از 200 هزار نفر جمعيت تا يكهزار و پانصد مترمربع را طبق ضوابط شهرسازي عمران كنند يا به دولت بفروشند و زائد بر آن فقط به دولت و با تقويم دولت قابل واگذاري است.

3ـ تشخيص عمران و احياء و تأسيسات متناسب و تميز باير و موات با وزارت مسكن و شهرسازي و آئين‌نامه اجرائي آن خواهد بود.

4ـ براي متجاوزين به زمينهاي دولتي حبس از شش ماه تا سه سال پيش‌بيني شده است.

5ـ در ماده 9 طرح كميسيون امور قضائي كه مورد قبول كميسيون مسكن و شهرسازي قرار گرفت، تأكيد شده است كه زمينهاي باير شهري كه براساس قانون قبلي در اختيار دولت و طرحهاي عمران قرار گرفته باشد براساس مفاد اين قانون قيمت آن به مالكان قبلي آنها پرداخت شود.

شور اول اين طرح در تاريخ 17/8/59 به تصويب مجلس شورا رسيد. حدود 300 پيشنهاد ضمن شور اول از سوي 33 تن از نمايندگان به كميسيون مسكن و شهرسازي واصل گرديد كه با مقايسه با ساير لوايح و طرحها اين مشاركت بوسيله نمايندگان بي‌سابقه بوده است.

در جريان بررسي طرح پيشنهادي در مجلس، و به دنبال اعتراضاتي كه به آئين‌نامه اجرائي قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري، مصوبه دولت موقت شده بود، شوراي نگهبان در تاريخ 15/11/59 طي اطلاعيه‌اي آئين‌نامه مزبور را غيرشرعي اعلام نمود.(15)

از اين تاريخ سازمانهاي عمران و اراضي شهري كارشان عملاً مختل يا متوقف گرديد.

طرح اراضي شهري براساس پيشنهادات واصله تجديدنظر و اصلاح گرديد و در تاريخ 2/3/60 در كميسيون مسكن و شهرسازي و در تاريخ 23/2/60 در كميسيون امور قضائي تصويب شد.(16)

نكات برجسته اصلاحي در اين طرح بشرح زير است:

1ـ ضرورت اعمال حكم فقيه جامع‌الشرايط (مقام رهبري) براي تصويب قانون

2ـ مالكان اراضي موات و باير شهري (در مورد مالكان زمين موات در صورتي كه فاقد واحد مسكوني مناسب باشند) مي‌توانند فقط قطعه زميني را به مساحت كمتر از دو برابر بالاترين حداقل نصاب تفكيكي مناطق مسكوني در شهر محل وقوع زمين و حداكثر تا 1000 مترمربع طبق ضوابط شهرسازي عمران و احياء كنند.

3ـ تقويم دولت براساس قيمت منطقه‌اي زمين به كسر ارزش ناشي از خدمات عمومي است.

4ـ دولت مي‌تواند به جاي زمينهائي كه بيش از سه هزار مترمربع مي‌باشد از ساير اراضي دولتي با ارزش معاملاتي معادل به فروشندگان واگذار نمايد.

5ـ اراضي غيرموات وقفي به وقفيت خود باقي و عمل به وقف مي‌شود.

6ـ تشخيص عمران و احياء تأسيسات مناسب و تميز باير و موات اراضي با كميسيوني مركب از نمايندگان وزراء دادگستري و مسكن و شهرسازي و شهردار محل بر طبق آئين‌نامه اجرائي آن خواهد بود.

7ـ زمينهائي كه براساس قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري و آئين‌نامه‌هاي مربوط واگذار شده است به قوت خود باقي است.

8ـ متخلفين از قانون علاوه بر پرداخت جريمه نقدي از يك‌صد هزار تا ده ميليون ريال به حبس جنحه از سه ماه تا سه سال محكوم خواهند شد.

9ـ افراد تحت تكفل فقط مي‌توانند يك برگ عمران دريافت كنند.

10ـ بهاي واگذاري زمين به اشخاص نبايد از قيمتهاي مصوب منطقه‌اي تجاوز نمايد (تبصره 2 ماده 10).

در گزارش كميسيون امور قضائي تفاوت بيشتري ملاحظه مي‌شود (منجمله در مواد 4 و 6 و 9 و 11 و 13).

گزارش اين كميسيونها در مجلس مطرح گرديد و پس از بحث فراوان طرح اراضي شهري كه توسط كميسيون مسكن و شهرسازي ارائه شد با تغييرات جزئي در تاريخ 19/5/60 به تصويب مجلس رسيد.

شوراي نگهبان در تاريخ 29/5/60 طرح اراضي شهري مذكور را بنا به دلائل زير رد كرد(17):

1ـ قسمتهائي از مواد 7 و 8 و تبصره‌هاي آنها و ماده 10 كه با اراضي بائر و داير ارتباط دارد مغاير با آيه كريمه «لاتاكلوا اموالكم بينكم بالباطل الا ان تكون تجاره عن تراض» و حديث شريف معروف «لايحل مال امرئ مسلم الا عن طيب نفسه» و قاعده مسلمه «الناس مسلطون علي اموالهم» مي‌باشد و با اكثريت آراء فقها رد شد.

2ـ تبصره 2 ماده 9 (توضيح 5 بالا) به موجب «الوقوف علي حسب ما يوقفها اهلها» تأييد نگرديد.

3ـ تشخيص زمين باير و موات در صورت بروز اختلاف‌نظر ميان دولت با صاحبان اين اراضي با مقامات صالح قضائي است.

6ـ مداخله امام در امر اراضي شهري

از آنجا كه مجلس حاضر به تعديل نظرات خود و پذيرش نظر شوراي نگهبان نبوده و بر سر مصوبات خود پافشاري مي‌كرد. امام در تاريخ 19/7/60 در پاسخ به درخواست رئيس مجلس طي حكمي به اكثريت وكلاي مجلس شوراي اسلامي براي تشخيص ضرورتها و عناوين ثانويه مشروط به آنكه «فعل يا ترك آن مستلزم حرج است» با تصريح موقت بودن، تفويض اختيار كردند.(18)

به دنبال تفويض اختيار تشخيص ضرورت به قوه مقننه كميسيون مسكن و شهرسازي طرح مصوبه را پس از تجديدنظر و تصويب به مجلس تقديم داشت.(19)

نكات برجسته تجديدنظر بشرح زير است:

1ـ مدت اجراي قانون 5 سال تعيين شد (ماده يك)

2ـ افراد تحت تكفل (به استثناء همسر) فقط يك برگ عمران مي‌توانند دريافت كنند (تبصره 2 ماده 8)

3ـ مجازات متصديان امور در صورت تخلف (ماده 16)

اين طرح اصلاح شده در تاريخ 18/9/60 عيناً به تصويب مجلس رسيد.

شوراي نگهبان در تاريخ 3/10/60 مجدداً نكات زير را مطرح ساخت(20):

1ـ ضرورت مسكن در تمام شهرها و شهركها در حدي كه مجوز رفع يد از احكام اوليه باشد علي‌السوا نيست.

2ـ تقويم اراضي براساس تقويم منطقه‌اي با كسر ارزش خدماتي به تأييد نرسيد.

بدين ترتيب طرح تصويبي مجدداً به مجلس برمي‌گردد و به كميسيون مسكن و شهرسازي ارجاع مي‌گردد.

كميسيون مسكن و شهرسازي ضمن بررسي نظرات شوراي نگهبان متوجه اختلاف برداشت بين مكتوب امام در مورد تفويض اعمال ولايت به مجلس و سخنان ايشان خطاب به بسيج مستضعفان گرديد و لذا بعد از مذاكره با رئيس مجلس در تاريخ 7/11/60 طي نامه‌اي به عنوان رئيس مجلس اين اختلاف را به شرح زير خاطرنشان ساخته و كسب تكليف مي‌نمايد:

«پس از تفويض حق اعمال ولايت از طرف امام و بيان اين معني كه حق تشخيص ضرورت با اكثريت مجلس است خطاب به بسيج مستضعفان فرموده‌اند:

«… و شوراي نگهبان در نظارت به قوانيني كه مي‌گذرد، چه مربوط به مسائلي باشد كه تماس با احكام اوليه شرعي دارد يا احكام ثانويه، با مراعات همه جوانب نظر دهند»(21)

و شوراي نگهبان بر اين اساس تشخيص مجلس را كافي ندانسته و لذا با تشخيص خود به طرح ايراد پرداخته است.

رئيس مجلس در تاريخ 3/12/60 همراه با رئيس‌جمهور، نخست‌وزير و رئيس ديوان عالي كشور مشكل را خدمت امام مطرح ساخت. اين بار امام تصريح كردند كه «تشخيص ضرورت با مجلس است با نظر خبرگان و شوراي نگهبان در اين جهت دخالتي نبايد بكند.»(22)

7ـ طرح نهائي اراضي شهري

كميسيون مسكن و شهرسازي در تاريخ 10/12/60 براساس نظرات اخير امام طرح قانون اراضي شهري را اصلاح و در تاريخ 12/12/60 تسليم مجلس كرد.(3)

رئوس تغييرات و اصلاحات بشرح زير است:

1ـ تقويم دولت براساس قيمت منطقه‌اي است (تبصره 5 ماده 8)

2ـ بهاي واگذاري زمين حداكثر قيمت منطقه‌اي است. در صورتي كه قيمت تمام شده براي دولت بيش از قيمت‌هاي منطقه‌اي باشد با بهاي تمام شده واگذار مي‌شود (تبصره 2 ماده 11)

3ـ تشخيص عمران و احياء و تأسيسات متناسب و تميز باير و موات اراضي با كميسيوني مركب از نمايندگان وزراء دادگستري، مسكن و شهرسازي و شهردار محل بر طبق آئين‌نامه اجرائي خواهد بود. تشخيص كميسيون ظرف ده روز از تاريخ اعلام وزارت مسكن و شهرسازي قابل اعتراض در دادگاه محل است.

دادگاه نسبت به اعتراض مدعي خارج از نوبت رسيدگي كرده و حكم صادره قطعي است.

اين طرح با اصلاحات جزئي در تاريخ پنجشنبه 27/12/60 به تصويب مجلس رسيد و شوراي نگهبان نيز در تاريخ 29/12/60 سرانجام طرح قانوني اراضي شهري را بعد از يكسال و نيم بررسي در سطوح مختلف تصويب كرد و رئيس مجلس در خطبه نماز جمعه تصويب اين قانون را به عنوان عيدي براي محرومان و افراد بي‌مسكن اعلام داشت.

ج ـ اراضي شهري در فقه

در مورد زمين بحث نسبتاً مفصلي در كتب فقهي و اسلامي وجود دارد(23) و (24) و (25) و (26) و (27) با وجوديكه در متون اسلامي نظرات فقها و دانشمندان اسلامي در مورد مسئله زمين در تمام زمينه‌ها كاملاً يكسان نيست اما مي‌توان وجوه اشتراك زير را به طور خلاصه اشاره كرد(28)

1ـ مالكيت اصلي زمين با خدا و رهبري جامعه و عموم مردم است(29) صفحه 66 و (30) صفحات 141ـ145 و(31) صفحه 113.

2ـ آنچه موجب حقوق خصوصي و مالكيت روي زمين مي‌شود عامل «احياء» يعني «ريزش كار» است(32) صفحه 102 (از نظر قانوني تنها چيزي كه حقوق خصوصي را توجيه مي‌كند همان «احياء» يعني «ريزش كار» روي زمين ميته براي فراهم آوردن حيات در آنست،(33) صفحه 155.

3ـ آنچه قابل تملك و در نتيجه خريد و فروش و انتقال مي‌باشد كار اضافه شده روي زمين است نه اصل (رقبه)‌ زمين1 صفحات 72 . 76،2 صفحه 146،3 صفحه 104.

4ـ بحثهاي مفصل راجع به زمين و احكام و نظرات ارائه شده اصولاً مربوط به زمينهاي كشاورزي و زندگي روستائي است.(34)

5ـ اراضي شهري و مسائل پيچيده آن كه در قرون اخير به وجود آمده و مطرح شده است در متون فقهي مورد توجه قرار نگرفته است.

بعد از پيروزي انقلاب مشكل اصلي مسئولان دولت موقت كه مسئله اراضي شهري را مطالعه مي‌كردند و نمايندگان مجلس شوراي اسلامي كه مدت 5/1 سال روي اين مسئله بررسي و تأمل مي‌كردند اين بود كه مي‌خواستند براساس كارهاي انجام شده روي زمين و معيارهاي موجود در فقه اسلامي مسائل مربوط به زمينهاي شهري را بررسي و اعلام نظر نمايند و حال آنكه شرايط مربوط به زمين‌هاي موات و باير و داير زمينهاي كشاورزي مستقيماً قابل انطباق با مسائل اراضي شهري نيست. به عبارت ديگر اراضي شهري از مسائل مستحدثه مي‌باشد كه بايد براساس مسائل پيچيده آن بررسي و احكام آن صادر شود. بدون ترديد فقهاي اسلامي و بخصوص مراجع بزرگ اسلامي در آينده نزديك با اطلاع از نظر كارشناسان مسائل شهري فصل جديدي در فقه اسلامي در مورد اراضي شهري خواهند گشود.

به طوري كه گفته شد اساس حقوق خصوصي و مالكيت زمين را تمام فقها براساس حديثي از رسول اكرم(ص) «من احياء ارضا ميته فهي له» «احياء» دانسته‌اند. شرايط احياء نيز در مورد زمينهاي كشاورزي و زندگي روستائي به طور دقيق تشريح شده است. به عنوان نمونه امام خميني در تحريرالوسيله ج 2 (205ـ207) ميزان احياء و كاري كه موجب مالكيت و حقوق خصوصي مي‌شود آورده‌اند كه در مسائل 20 و 21 رساله نوين جلد 2 صفحه 66 بشرح زير تلخيص شده است:

«مسئله 20ـ عمران و آباداني زمين به اين است كه به صورت مزرعه، بستان، خانه و يا محل نگهداري دام و يا محل برآوردن ساير نيازمنديها مانند محل خشك كردن خرما يا جمع‌آوري هيزم و غيره درآمده باشد. در اين مرحله گفته مي‌شود كه زمين احياء شده و قبل از اين مراحل در حكم تحجير (نشانگذاري) است و مالكيت‌آور نبوده، تنها حق اولويت براي نشانگذار است…

مسئله 21ـ تنها كشت و زرع زمين براي احياء زمين صادق نيست و كسي كه تنها به كشت و زرع زمين پرداخته، مالك آن محسوب نمي‌شود بلكه براي احياء زمين، به دنبال از بين بردن موانع و هموار كردن زمين و برداشتن تپه‌ها و پر كردن چاله‌ها بايد براي آبرساني و احداث نهر يا حفر قنات، يا چاه اقدام كرده و با انجام اين كارها بر روي زمين، گفته مي‌شود كه زمين احياء شده و موجب مالكيت مي‌گردد.»

در دو مسئله بالا نكات زير مشهود است:

1ـ احكام احياء براي زمينهاي كشاورزي و شرايط زندگي روستائي است.

2ـ زمين موقعي «احياء» تلقي مي‌شود كه كليه نيازهاي لازم براي بهره‌برداري آن تأمين شده باشد به عنوان مثال در مورد زمين كشاورزي احداث نهر يا حفر قنات يا چاه براي آبرساني، شرط احياء زمين مي‌باشد.

بروز مشكل زمين در شهرها:

اما شرايط احياء براي اراضي شهري به هيچ‌وجه مطابق فرمول بالا، يعني اراضي روستائي نمي‌باشد. زندگي در شهر مستلزم ايجاد تأسيسات و خدمات زيادي است كه با پيشرفت‌هاي اخير دنيا بخصوص در شهرهاي بزرگ و خيلي بزرگ اين تأسيسات و خدمات از پيچيدگي خاصي برخوردار است و از طريق اجراي پروژه‌هاي عمراني بزرگ و متوسط و كوچك معمولاً از بودجه‌هاي عمراني مملكت يعني از اعتبارات عمومي كه متعلق به كل جامعه است ايجاد مي‌شود.

اين تأسيسات و خدمات شامل شبكه ارتباطي، تأسيسات حمل و نقل از قبيل اتوبوسراني و مترو، تخليه آبهاي سطحي، ايجاد مسيل و فاضلاب، تأمين آب و برق و تلفن و گاز، تأمين بهداشت و درمان، ايجاد فضاي سبز و فضاي آموزشي و تجارتي، عرضه خدمات پستي، مخابرات و تلكس و بالاخره تأمين امنيت و مديريت در شهر مي‌باشد كه بدون آنها واحد مسكوني ايجاد شده فاقد ارزش معمول است. بديهي است هر چه تأسيسات و خدمات لازم بيشتر عرضه شده باشد ارزش زمين زيادتر است و به عبارت ديگر اين تأسيسات و خدمات موجب «احياء» زمين در محدوده شهري گرديده است.

بنابراين مكانيسم احياء اراضي شهري برخلاف اراضي كشاورزي كه از طريق تلاشهاي افراد براي آباداني زمين صورت مي‌گيرد توسط دولت و از محل اعتباراتي است كه متعلق به كل جامعه است. بروز چنين جرياني مسئله معيار و ضابطه براي مالكيت اراضي شهري اعم از موات، باير يا دائر را دچار دگرگونيهاي اساسي مي‌سازد كه براي حل آن به معيارها و ضوابط جديدي نياز مي‌باشد. چرا كه قيمت زمين‌هاي شهري در معاملات به هيچوجه متناسب با كار انجام شده صاحبان واقعي يا مجازي آنها نمي‌باشد.

اگر بخواهيم براساس حديث نبوي كه فرمود: «من احيا ارضا ميته فهي له» عمل كنيم و اگر معيار و ضابطه احياء را در اراضي شهري تأمين خدمات ضروري شهري بدانيم در آن صورت بايد قبول كنيم كه مالكيت اراضي شهري متعلق به عموم مردم خواهد بود كه بايد با برنامه‌ريزي و رعايت مصالح كل جامعه با شرايط و ضوابطي كه مشخص مي‌شود در اختيار مردم قرار گيرد.

در مورد زمينهاي موات كه سابقه هيچگونه عمران و احياء نداشته باشد مسئله روشن است و ظاهراً اختلاف‌نظري وجود دارد كه اينگونه اراضي در داخل محدوده شهرها در اختيار دولت قرار دارد. اما از آنجا كه قبل از تصويب قوانين جديد براساس قوانين و مقررات نظام گذشته اراضي موات شهري خريد و فروش مي‌شده‌اند و دولت هم از صاحبان اين اراضي وجوهاتي به نام عوارض و ماليات و غيره وصول نموده است بايد راهي براي جبران خسارت اين دسته از صاحبان اراضي موات پيدا نمود به طوري كه اگر عوارض پرداختي بيش از قيمت زمين باشد، بتوانند زمين را حفظ كنند و در غير اين صورت دولت عوارض پرداختي را به آنها بپردازد و يا برابر آن زمين در اختيار آنها بگذارد.

اما مسئله زمين‌هاي باير (مسبوق به احياء) كه در داخل محدوده شهرها قرار مي‌گيرند با اراضي موات شهري كمي تفاوت دارد.

بيشتر فقها مالكيت اراضي را كه مالك آن از عمران و بهره‌برداري اعراض كرده باشد منتفي مي‌دانند. حديث زير نمونه‌اي از اين نظرات مي‌باشد: ان الارض لله عزوجل، جعلها الله رزقاً لعباده، فمن عطل ارضا ثلاث سنين متواليه لغير عله اخرجت من يده و دفعت الي غيره، و من ترك مطالبه حق له عشر سنين فلا حق له ـ زمين در حقيقت از آن خداوند عزوجل است كه آن را روزي بندگان خود قرار داده، پس هر كسي كه زمين را سه سال متوالي بي‌علت معطل گذارد آن زمين از دستش خارج مي‌شود و به ديگري محول مي‌گردد و كسي كه حقي بر زمين دارد و تا دهسال آن را مطالبه نكند ديگر حقي در آن براي او نيست (اسلام و مالكيت صفحه 156 ـ اقتصاد اسلامي صفحه 80).

اما اين نظر تنها درباره اراضي باير روستائي است، انطباق آن با اراضي باير شهري نياز به بررسي و دقت بيشتري دارد. ما مي‌دانيم به علت توسعه شهرها بسياري از اراضي دائر (مزروعي) كه در محدوده شهرها قرار مي‌گيرند، تغيير وضع داده و به صورت اراضي معطل و باير در مي‌آيند. در تمامي اين موارد صاحبان آنها نيستند كه اراضي را معطل رها كرده‌اند. بلكه توسعه و گسترش شهر امكان آباداني زمين را به شكل قبلي از بين برده است و لذا تكليف اين اراضي را با نظر فقهي ياد شده در بالا نمي‌توان معين كرد.

در مورد اين اراضي، از يك طرف توسعه شهرها ادامه حيات اين اراضي را مختل كرده و به صاحبان آنها زيان و ضرر زده است و از طرف ديگر ارائه خدمات شهري و ايجاد تأسيسات توسط دولت موجب افزايش قيمت اين زمين‌ها شده است.

به نظر مي‌رسد كه مالكين اين اراضي فقط محق به ارزش واقعي كار اضافه شده روي زمين خود هستند (حق ريشه در مورد زمين‌هاي كشاورزي و ساير تأسيساتي كه براي كشاورزي و يا نوع استفاده خاصي ايجاد كرده‌اند) و اين ارزش را كارشناسان به سهولت مي‌توانند تعيين كنند. لذا موقعي كه اينگونه زمين‌ها در محدوده شهرها قرار مي‌گيرند و ارزش آنها بالا مي‌رود، اين افزايش قيمت متعلق به كل جامعه است نه مالكين اينگونه زمين‌ها.

و در صورتيكه صاحبان آنها بخواهند در اين اراضي تصرفات مالكانه (خريد و فروش) بنمايند مي‌بايستي خدمات شهري را به دولت بپردازند.

در مورد اراضي دائر كشاورزي (باغات و غيره) در محدوده شهرها نيز اين مسئله صدق مي‌كند. يعني بهاي اين اراضي نيز به علت تأمين خدمات شهري و تأسيسات افزايش مي‌يابد كه اين افزايش قيمت متعلق به صاحبان اين اراضي نبوده و به عموم مردم ـ بيت‌المال ـ تعلق دارد و صاحبان اين اراضي بايد آن را به دولت پرداخت نمايند.

ناگفته نماند كه بحث بالا مربوط به مالكيتهاي مشروع و قانوني است، بديهي است مالكيت‌هاي نامشروع اراضي شهري كه صاحبان آنها در گذشته از طريق غيرقانوني و غيرشرعي تصرفاتي نموده‌اند موضوع اين بحث نبوده و دولت بايد از طريق قانون و رعايت ضوابط شرعي اقدام نمايد.

آنچه در بالا گفته شد صرفاً نظر كارشناسي است. بدون ترديد با پويندگي اجتهاد در فقه شيعه فقهاي اسلامي براساس واقعيتهاي مربوط به مسائل اراضي شهري باب جديدي در فقه اسلامي خواهند گشود و با صدور و بيان احكام مربوطه متناسب با شرايط زمان راه را براي حل مشكلات پيچيده شهرها و حاكميت قوانين الهي هموارتر خواهند ساخت.

دـ بررسي و نقد قانون اراضي شهري

اساس قانون اراضي شهري مصوب مجلس شوراي اسلامي در واقع همان قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري و اصلاحيه‌هاي آن است كه اصل آن در تاريخ 5/4/58 به تصويب دولت موقت و شوراي انقلاب رسيده است. در اين قانون برخي از مشكلات اجرائي قانون قبلي مرتفع شده ولي تشخيص زمينهاي موات و باير را كه در آئين‌نامه قانون قبلي مشخص شده بود به عهده كميسيوني مركب از نمايندگان وزراء دادگستري و مسكن و شهرسازي و شهردار محل گذارده شده است كه به علت روشن نبودن مباني احياء در محدوده شهرها در عمل مواجه با اشكال خواهند شد.

در صورتي كه بپذيريم ازدياد ارزش زمينهاي باير يا داير كشاورزي در محدوده شهرها تماماً به دليل «احياء» كشاورزي نمي‌باشد و بنابراين به جز ارزش اوليه اين زمين‌ها، ارزش اضافي آنها متعلق به عموم مردم است و لذا پرداخت بهاي زمينهاي باير يا داير بر اساس قيمت منطقه‌اي غيرعادله بوده و بويژه اجحافي است به كسانيكه زمينهاي موات را قبلاً با همان نيت خريداران زمينهاي باير خريداري كرده‌اند. در هر حال فشار روي كميسيون‌هاي تميز زمين موات و باير با توجه به ارتباطات اجتماعي موجود كم نخواهد بود كه خود زمينه انحراف و فساد را فراهم مي‌سازد. محور اصلي اين قانون در واقع اعمال حاكميت و نظارت بر زمينهاي شهري توسط دولت و جلوگيري از مفاسد گذشته بويژه بورس‌بازي زمين است و بايد گفت نقاط ضعف قانون مصوب كه برخي از آنها اشاره شد و پرداختهائي كه احتمالاً به ناحق انجام شود و يا حقوق احياني اشخاص كه تضييع شود در مقابل محور اصلي قانون در شرايط كنوني قابل اغماض به نظر مي‌رسد.

با در اختيار قرار گرفتن اراضي شهري و كنترل قيمت آن، دولت مي‌تواند به هدفهاي زير تحقق ببخشد:

1ـ برنامه‌ريزي توسعه شهرها هماهنگ با برنامه‌هاي اقتصادي مملكت، توزيع و رشد جمعيت به نحوي كه نيازهاي مادي و معنوي جامعه تأمين شود.

2ـ ايجاد تأسيسات و خدمات لازم شهري از قبيل شبكه ارتباطي (خيابانها، بزرگراهها، آزادراهها، ترمينالها، راه‌آهن شهري) فضاي سبز، فضاي آموزشي و فرهنگي، فضاي بهداشتي و فضاي ورزشي، مناطق تجارتي، ميدانهاي ميوه و تره‌بار، آبريزگاهها و…

در حال حاضر شهرهاي ما به طور كلي فاقد تأسيسات لازم براي زندگي سالم انساني است. به عنوان نمونه براي رفت و آمد مناسب در شهرها شبكه ارتباطي بايد حدود 25 درصد سطح شهر باشد كه در مركز شهر تهران اين رقم حدود 8 درصد است. حفظ سلامت هواي شهرها ايجاب مي‌كند كه فضاي سبز سرانه حدود 25 مترمربع باشد كه در حال حاضر در شهر تهران كه مورد توجه بوده و بيشترين سرمايه‌گذاري شده است حدود 5 مترمربع است. فضاهاي آموزشي كه در طرح جامع شهر تهران پيش‌بيني شده بود هيچكدام در ده سال قبل از انقلاب به اين منظور اختصاص پيدا نكرد. حتي در شمال شهر تهران فضاي آموزشي هيج تناسبي با نياز شاگردان ندارد. در مورد جنوب تهران و شهرهاي كوچكتر و روستاها فاجعه بسيار عميق‌تر است.

درمانگاه و بيمارستان و فضاهاي ورزشي تناسب با نياز مردم ندارد. فضاهاي تجارتي به طور متمركز و بدون برنامه‌ريزي متناسب با بافت شهري و سلامت اقتصادي مملكتي ايجاد شده است. از تمامي نيازهاي پيش‌بيني شده در طرح جامع شهر تهران فقط مناطق مسكوني و تجارتي ايجاد شد، به طوري كه فاقد ساير ارگانهاي شهري لازم مي‌باشد و زندگي انساني و اسلامي امكان‌پذير نمي‌باشد. با اجراي اين قانون دولت مي‌تواند براي تأمين اين تأسيسات و خدمات برنامه‌ريزي نمايد. بديهي است در اين برنامه‌ريزي شهرهاي كوچك و متوسط بايد از اولويت برخوردار باشند.

3ـ هدايت نيروهاي انساني و مادي جامعه به طرف كارهاي مفيد و سالم توليدي (كشاورزي ـ صنعتي) ـ با خارج شدن زمين از صورت كالا به طور طبيعي و براساس برنامه‌ريزي مناسب، مي‌توان سرمايه‌ها و نيروي انساني را به سمت كارهاي توليدي كشاورزي و صنعتي هدايت كرد.

4ـ تأمين زمين براي مسكن مردم ـ با كاهش قيمت زمين و كنترل آن تهيه مسكن براي مردم تسهيل خواهد شد. در گذشته تا حدود 75 درصد قيمت واحد مسكوني را ارزش زمين تشكيل مي‌داد و لذا از همان مرحله اول تهيه مسكن مناسب براي بسياري از خانواده‌ها غيرممكن بود. در شرايط متعادل قيمت زمين از حدود ده درصد قيمت واحد مسكوني تجاوز نخواهد كرد و براي دولت و مردم برنامه‌ريزي تأمين مسكن هماهنگ با برنامه‌هاي اقتصادي و اجتماعي امكان‌پذير خواهد بود. در اينجا بايد تأكيد شود كه مسكن امري رفاهي است و نبايد اولويت داشته باشد. با توزيع مطلوب نيروي انساني جامعه در سطح مملكت براساس برنامه‌هاي اقتصادي و اجتماعي مسكن مورد نياز افراد مي‌تواند در محل اشتغال مفيد با تسهيلاتي كه فراهم مي‌شود بيشتر توسط خود مردم تأمين شود.(35)

هـ ـ حريم شهرها

نكته ديگري كه در قانون اراضي شهري مورد توجه قرار نگرفته است مسئله حريم شهرهاست كه بسيار قابل اهميت است. اصولاً براي كنترل محدوده شهرها منطقه‌اي در خارج محدوده شهر به عنوان حريم حفاظت مي‌شود تا هم توسعه بي‌رويه اطراف شهر را كنترل نمايد و هم در آينده در صورت لزوم توسعه محدوده شهر با برنامه امكان‌پذير باشد.

در منابع فقهي نيز مسئله حريم به عنوان يك ضرورت در مورد رودخانه‌ها (مسيلها)، روستاها، مجتمع‌هاي مسكوني و شهرها مورد توجه قرار گرفته است(36) و لذا ضروري است مسئولان امر اصلاحيه لازم را تهيه و براي تصويب به قوه مقننه تسليم نمايند.

با مقرراتي كه در داخل محدوده شهرها اعمال مي‌شود و بخصوص بالا بودن قيمت زمين و مسكن در شهر، طبقات محروم و كم‌درآمد كه براي پيدا كردن كار و تأمين زندگي به شهرهاي بزرگ روي مي‌آورند در حريم شهرها سرپناهي به صورت زاغه و كپر و يا ساختمانهائي به صورت آلونك براي خود ايجاد مي‌كنند. اين پديده نه تنها در كشورهاي جهان سوم به طور وسيع وجود دارد بلكه در كشورهاي صنعتي پيشرفته نيز كه اقتصاد سالم ندارند ديده مي‌شود.

همانطور كه در رديف «ب ـ 2» بالا گذشته شد بعد از پيروزي انقلاب براي جلوگيري از تجاوز به زمينهاي حريم شهر تهران قانوني در تاريخ 6/1/59 به تصويب شوراي انقلاب رسيد كه بر اساس آن ضمن حفظ زمينهاي كشاورزي و كنترل آنها زمينهاي موات و يا باير حريم شهر را كه مالكين از عمران آنها اعراض كرده‌اند در اختيار دولت قرار مي‌گيرد و به نظر ما مفاد اين قانون بايد به صورت اصلاحيه تكميلي قانون اراضي شهري براي كليه شهرها بخصوص شهرهاي با جمعيت بالاتر از دويست هزار نفر پيش‌بيني شود.

و ـ نظر نهضت آزادي ايران

قانون اراضي شهري مصوبه مجلس شوراي اسلامي، در چهارچوب فعلي خود بخشي از نظرات نهضت آزادي را در مورد مسائل و مشكلات اراضي شهري تأمين نموده است و نهضت آزادي آن را مفيد دانسته و تأييد مي‌نمايد.

نهضت آزادي ايران معتقد است تهيه و تصويب يك قانون صحيح و حساب‌شده يك مسئله، و اجراي صيحي آن مسئله مهم‌تر ديگري است. اكنون كه قانون اراضي شهري به تصويب رسيده است و به دولت ابلاغ شده است اگر مديريت لازم در اجراي اين قانون اعمال نشود مشكل زمين و مسكن و توسعه شهرها نه تنها حل نخواهد شد بلكه پيچيدگي بيشتري پيدا خواهد كرد و با بالا رفتن قيمت مسكن سنگيني بار تورم قيمت مسكن در درجه اول بر شانه طبقات محروم و كم‌درآمد وارد خواهد شد.

با توجه به محدود بودن مدت اعتبار قانون اراضي شهري (5 سال) ضروري است وزارت مسكن و شهرسازي از هم اكنون سازمان متناسب و كادر شايسته فراهم آورد تا با مشخص ساختن محدوده كليه شهرها و برنامه‌ريزي توسعه آنها و شناسائي زمينها، قبل از خاتمه مهلت تعيين شده در قانون، به اراضي شهري نظم و سازمان لازم بخشيده شود و با پيش‌بيني برنامه‌هاي كوتاه‌مدت و درازمدت نسبت به تأمين تأسيسات و خدمات لازم در شهرهاي سراسر مملكت و تأمين زمين براي مسكن مردم هماهنگ با برنامه‌هاي اقتصادي ـ اجتماعي اقدام نمايند.

انقلاب اسلامي ايران در بوته آزمايش و تجربه بزرگي است. در مرحله ايجابي و سازندگي انقلاب، اگر ما نتوانيم مشكلات عظيم و ريشه‌دار را حل كنيم و صرفاً به دادن شعارها اكتفا كنيم سبب خواهد شد كه دير يا زود توده‌هاي مردم از انقلاب نااميد شوند.

نهضت آزادي ايران معتقد است كه اسلام جوابگوي مشكلات كنوني جوامع بشري مي‌باشد و انقلاب اسلامي ايران توان پاسخگوئي و حل مسائل را دارد مشروط بر آنكه در مرحله ايجابي و سازندگي انقلاب، شعور بر شعار حاكم گردد و دولتمردان بتوانند با اتخاذ سياستهاي لازم ارزشهاي والاي اسلامي را حاكم و نيروهاي مؤمن و متعهد و متخصص را جذب و به كار گيرند.

ارديبهشت ماه 1361

(1) اولين مصاحبه دوشنبه 24 ارديبهشت 1358 ـ كيهان

(2) يكشنبه 23 ديماه 1358 ـ كيهان.

(3) سه شنبه 25 ديماه 1358 ـ كيهان

(4) (3 و 4 و 5) ضمائم شماره 1 و 2 و 3.

(5) ضميمه شماره 4

(6) ضميمه شماره 5

(7) ضميمه شماره 6

(8) ضميمه شماره 7

(9) ضميمه شماره 8

(10) ضميمه شماره 9

(11) ضميمه شماره 10

(12) ضميمه شماره 11

(13) ضميمه شماره 12

(14) ضميمه شماره 13

(15) ضميمه شماره 14

(16) ضميمه شماره 15 شامل متن هر دو طرح اصلاح شده

(17) ضميمه شماره 16

(18) روزنامه جمهوري اسلامي مورخ 20/7/60 ـ ضميمه شماره 17

(19) ضميمه شماره 18

(20) ضميمه شماره 19

(21) اطلاعات 5/9/60

(22) كيهان 4/12/60

(23) اقتصاد ما جلد 2ـ به قلم آيت‌الله سيد محمدباقر صدر صفحات 66 تا 110

(24) تحريرالوسيله ـ امام خميني جلد 2 صفحات 195 تا 208

(25) رساله نوين امام خميني ـ جلد 2 صفحات 57 تا 66

(26) اسلام و مالكيت ـ آيت‌الله طالقاني صفحات 141 تا 170

(27) اقتصاد اسلامي ـ شيخ علي تهراني صفحات 77ـ 132

(28) در اينجا بايد ذكر شود كه يكي از مراجع عظام در نامه‌اي كه به هنگام بررسي و تصويب طرح اراضي شهري به عنوان نمايندگان مجلس شوراي اسلامي ارسال داشته‌اند و در روزنامه صبح آزادگان مورخ 16/2/61 درج شده است تلويحاً نظر مخالف خودشان را با قانون اراضي شهري بيان كرده‌اند. همچنين يكي ديگر از آيات عظام طي تلگرافي به فقهاي شوراي نگهبان نظر مخالف خود را با قانون اراضي شهري اعلام نموده‌اند. ما اميدواريم اين مراجع عظام و ساير فقهاي محترم نظر تفصيلي و ارشادي خود را با توجه به توضيحاتي كه در زمينه ويژگي اراضي شهري در اين بررسي آمده است اعلام فرمايند.

(29) اقتصاد ما جلد 2 ـ به قلم شهيد آيت‌الله سيد محمدباقر صدر صفحات 66 تا 110

(30) اسلام و مالكيت ـ آيت‌الله طالقاني صفحات 141 تا 170

(31) اقتصاد اسلامي ـ شيخ علي تهراني صفحات 77ـ132

(32) اقتصاد ما جلد 2 ـ به قلم شهيد آيت‌الله سيد محمدباقر صدر صفحات 66 تا 110

(33) اسلام و مالكيت ـ آيت‌الله طالقاني صفحات 141 تا 170

(34) رساله نوين امام خميني ـ جلد 2 صفحات 57 تا 66

(35) برنامه تأمين مسكن موضوع ديگري است كه بايد جداگانه بررسي شود. در اينجا به عنوان نمونه به طرح اساسي كه در زمان حكومت مرحوم دكتر مصدق اجرا شد و بسيار موفق بود اشاره مي‌كنيم. در اين طرح دولت اقدام به تأسيس بانك ساختماني كرد و زمينهاي موات شهري را كه در اختيار دولت بود (مانند منطقه نارمك) به بانك واگذار نمود. بانك طرح شهرسازي منطقه را تهيه و تأسيسات اوليه شهري را ايجاد كرد و به افراد واجد شرايط كه فاقد واحد مسكوني مناسب بودند با قيمت بسيار نازل زمين واگذار كرد و خود نيز راساً با امكانات اجرائي كه فراهم ساخته بود اقدام به ايجاد واحدهاي مسكوني و ساختمانهاي عمومي نمود. به طوري كه خريداران زمين هم مي‌توانستند براساس نقشه‌هاي راهنما شخصاً اقدام به ساختمان نمايند و يا بانك از طرف آنان به عنوان بساز و بفروش و ضوابطي كه مشخص شده بود عمل نمايد. در اين طرح بدون اينكه دولت متحمل هيچگونه هزينه‌اي شود با كمك خود مردم مسكن ارزان قيمت با استاندارد قابل قبول در اختيار مردم قرار گرفت.

(36) مسائل 11ـ6 صفحات 63ـ60 رساله نوين امام خميني جلد 2

ضمائم

بررسي قانون اراضي شهري

ضميمه شماره 1

پيام امام براي جلوگيري از بي‌نظمي و هرج و مرج

بسم‌الله الرحمن الرحيم

شكايات زيادي از اطراف كشور شده است به اسم بعضي از كميته‌ها و دادگاه‌ها و به اسم بعضي از سپاهيان پاسدار، اشخاص شرور، بدون جهت و به طور هرج و مرج به خانه‌هاي مردم مي‌ريزند و خانه و اموال مردم را مصاده مي‌كنند، زمينهاي مردم را مي‌گيرند و درختها و باغات سرسبز را قطع مي‌كنند و به كشاورزي صدمه وارد مي‌سازند. من به تمام مسئولين امر و تمام كميته‌ها و دادگاه‌ها و سپاهيان پاسدار ابلاغ مي‌كنم كه با كمال قدرت و جديت از اين امور غيرمشروع جلوگيري كنند.

كشور اسلامي است و بايد به موازين اسلامي عمل شود. من در اين چند روز هيئتي براي رسيدگي به امور به اطراف ايران اعزام خواهم كرد و كسانيكه برخلاف دستور اسلام، تجاوز به مال و زمين‌هاي مردم مي‌كنند، به مجازات خواهند رسيد. اهالي محترم كشور، لازم است با مأمورين دولت و هيئت ويژه كه خواهم فرستاد، همراهي كنند و با تشريك مساعي، دست اشرار را از اينگونه تجاوزات كوتاه نمايند.

روح‌الله الموسوي الخميني

21 محرم‌الحرام 1400ـ20 آذر 58

ضميمه شماره 2

اعلاميه دفتر امام

بسمه‌تعالي

به قرار اطلاع واصله، عده‌اي برخلاف مصوبات شوراي انقلاب جمهوري اسلامي به زمينهاي متعلق به دولت و ساختمان‌ها تجاوز كرده و موجبات هرج و مرج و بي‌نظمي را كه خواسته دشمنان ملت است، فراهم كرده‌اند. لازم است همه مردم مسلمان و گروههاي خير با نظر مسئولان دولت كه از ملت هستند، نسبت به ايجاد ساختمان اقدام و از تصرف زمين و يا ساختمان كه برخلاف قوانين و شرع مي‌باشد خودداري كنند. وظيفه دادستان انقلاب اسلامي است كه از اين نوع تجاوزات كه در شرايط حساس كنوني برخلاف مصلحت انقلاب است جلوگيري نمايند.

قم ـ دفتر امام خميني ـ

21 محرم‌الحرام 1400ـ20 آذر 58

ضميمه شماره 3

اطلاعيه وزارت مسكن و شهرسازي

وزارت مسكن و شهرسازي طي اطلاعيه‌اي از هموطنان تقاضا كرد كه از تصرف زمينهاي عدواني خودداري كنند و به دولت اجازه دهند تا امكان خدمت به مردم را داشته باشد در اين اطلاعيه آمده است همانطور كه قبلاً اعلام شده است زمينهائي كه تصرف عدواني شده باشند امكان صدور پروانه از طرف شهرداري و همچنين صدور سند براي آنها وجود ندارد.

وزارت مسكن به متصرفين زمينها و خانه‌هاي مسكوني هشدار داد

با توجه به فرمان رهبر عاليقدر انقلاب امام خميني كه فرموده‌اند تجاوز به زمين و ساختمان‌ها مصلحت انقلاب نيست ـ و با توجه به اينكه اين نوع تجاوزات اغلب از طرف افراد سودجو و ضد انقلابي انجام مي‌گيرد و برخلاف اصول اسلام است و دولت وظيفه دارد با نهايت قدرت مانع اين نوع بي‌نظمي‌ها گردد. وزارت مسكن و شهرسازي از عموم مردم مسلمان و شرافتمند و مؤمن به انقلاب تقاضا دارد، در اجراي صحيح اين فرمان با همه سازمان‌هاي مسئول با توجه به نكات زير همكاري كنند:

1ـ به طوري كه كراراً از طريق رسانه‌هاي گروهي اعلام شده است وزارت مسكن و شهرسازي پس از تصرف اراضي موات كه مالكيت آنها لغو شده است اين نوع زمين‌ها را تقسيم مي‌كند و با انجام خدمات شهري و تأمين آب و برق در اختيار متقاضيان قرار مي‌دهد و مسلماً قيمت اين زمينها بسيار اندك و در حدود هزينه آماده‌سازي و خدمات خواهد بود. پس هر كس در اين شرايط هر زميني را هر قدر ارزان تملك كند، مسلماً از قيمت زمين‌هائي كه بعداً به طور قانوني در اختيار آنان قرار مي‌گيرد ارزان‌تر نخواهد بود.

2ـ كليه زمينهائي كه در حال حاضر بدون در درست داشتن ورقه تأييد مالكيت از طرف سازمان عمران خريد و فروش مي‌شود جنبه قانوني ندارد و هيچ سازمان دولتي تعهدي جهت تأمين آب و برق و خدمات شهري آن نخواهد داشت.

3ـ در هر زميني بدون داشتن ورقه حق عمران از سازمان عمران و پروانه شهرداري ساختماني ايجاد شود اين عمل تملك عدواني محسوب مي‌شود و متعرضين به اين گونه زمينها به عنوان تجاوز به حقوق مردم و دولت محاكمه خواهند شد.

4ـ هر نوع معامله‌اي كه به صورت قولنامه‌اي و غيررسمي در مورد اين زمينها انجام گيرد غيرقانوني بوده و خريدار و فروشنده نخواهند توانست به عنوان عدم آگاهي و عدم اطلاع مدعي حق يا حقوقي براي خود قائل باشند.

با توجه به موارد فوق و اطلاعاتي كه در روزهاي آينده از طريق رسانه‌هاي گروهي در اختيار عموم قرار خواهد گرفت از همه مردم شرافتمند تقاضا مي‌شود جهت حفظ بيشتر دست‌آوردهاي انقلاب همكاري‌هاي لازم را به عمل آورده و متخلفين را به نواحي مختلف شهرداري و كميته‌هاي چهارده‌گانه معرفي فرمايند. در عين حال به همه متخلفين اكيداً اخطار مي‌گردد چنانچه دست از تجاوز عدواني خود برندارند با كليه امكانات با آنها مبارزه خواهد شد و در دادگاه‌هاي خارج از نوبت انقلابي محاكمه و به اشد مجازات محكوم خواهند شد.

از تصرف اموال و املاك و حمله به منازل مردم جلوگيري مي‌شود

سرپرست وزارت كشور از شهرباني و ژاندارمري جمهوري اسلامي خواست تا در تعقيب بيانيه دفتر امام خميني مربوط به كارشكني اقتصادي در سطح مملكت و همچنين تصرف اراضي و املاك مردم يا حمله به منزل اشخاص نهايت همكاري را با سپاه‌پاسداران و كميته‌هاي انقلاب بنمايند.

سخنگوي وزارت كشور اعلام كرد كه اكبر هاشمي رفسنجاني سرپرست وزارت كشور به ژاندارمري و شهرباني جمهوري اسلامي دستور داد با همكاري افراد سپاه پاسداران انقلاب و كميته‌هاي انقلاب اسلامي با نهايت قدرت از هرگونه عمل ضدانقلابي جلوگيري نمايند.

ضميمه شماره4

قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري و كيفيت عمران آن

مقدمه

از آنجا كه طبق موازين اسلام زمين موات ملك كسي شناخته نمي‌شود، در اختيار دولت اسلامي است و اسناد مالكيتي كه در رژيم سابق نسبت به زمين‌هاي موات در داخل محدوده شهري يا خارج آن صادر شده برخلاف موازين اسلام و مصلحت مردم بوده است، قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري و كيفيت عمران آن بشرح زير تصويب مي‌شود.

قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري و كيفيت عمران آن

ماده 1ـ دولت مكلف است در داخل محدوده قانوني (25 ساله) شهرها در نقاطي كه محدوده قانوني وجود دارد و در ساير شهرها در محدوده‌اي كه از طرف وزارت مسكن و شهرسازي تعيين و اعلام خواهد شد به تدريج و با رعايت طرح تفصيلي شهر در هر منطقه به كساني كه طبق موازين رژيم سابق مالك اين گونه اراضي شناخته مي‌شدند اعلام نمايد تا ظرف مدت معيني نسبت به عمران و آبادي اين گونه اراضي اقدام كنند. چنانچه درمهلت مقرر اقدام لازم به عمل نياورند هيچگونه اولويتي براي آنها منظور نخواهد شد و بلاعوض به تصرف دولت درخواهد آمد.

تبصره ـ دولت براي كسانيكه يك قطعه زمين كوچك براي سكونت شخصي خود تهيه كرده‌اند و فاقد خانه مسكوني نباشند حداقل سه سال مهلت خواهد داد تا بتوانند به عمران زمين خود بپردازند.

ماده 2ـ دولت بايد زمينهاي تفكيك نشده‌اي را كه به ترتيب مقرر در اين قانون به تصرف خويش در مي‌آورد تفكيك كند و براساس طرح تفصيلي منطقه مربوطه در اختيار متقاضيان براي احداث ساختمان و مسكن قرار دهد.

ماده 3ـ نحوه اعلام به كسانيكه در رژيم سابق مالك اينگونه اراضي شناخته مي‌شدند و تشخيص موات بودن و عمران و آبادي و شرايط واگذاري اراضي مذكور و تعيين مساحت زمينهاي مذكور در تبصره ماده يك در هر منطقه و ساير مسائل اجرائي اين قانون مطابق آئين‌نامه‌اي خواهد بود كه وزارت مسكن و شهرسازي تهيه مي‌كند و به تصويب هيئت وزيران خواهد رسيد.

ماده 4ـ وزارت مسكن و شهرسازي مأمور اجراي اين قانون است.

در جلسه مورخه 5/4/58 شوراي انقلاب اسلامي تصويب گرديد.

محمد حسيني بهشتي 5/4/57

ضميمه شماره 5

آئين‌نامه قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري و كيفيت عمران آن

هيئت وزيران دولت موقت جمهوري اسلامي ايران درجلسه مورخ 22/5/58 بنا به پيشنهاد وزارت مسكن و شهرسازي آئين‌نامه قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري و كيفيت عمران آن را به شرح زير تصويب نمودند.

فصل اول ـ نحوه اعلام به مالكين

ماده 1ـ وزارت مسكن و شهرسازي ملكف است به مالكين اراضي مشمول تبصره ذيل ماده يك قانون مالكيت اراضي موات شهري و كيفيت عمران آن مصوب 5/4/58 شوراي انقلاب اسلامي از طريق جرايد كثيرالانتشار و ساير رسانه‌هاي گروهي اعلام نمايد كه ظرف مهلت‌هاي تعيين شده در ماده 6 اين آئين‌نامه نسبت به عمران و آبادي اراضي خود با رعايت ضوابط اين آئين‌نامه اقدام نمايند وگرنه پس از انقضاي مهلت مقرر و عدم اقدام نسبت به عمران و آبادي، زمين بلاعوض به تصرف دولت در خواهد آمد.

فصل دوم ـ مقررات تشخيص اراضي موات و عمران و آبادي

ماده 2ـ زمين موات از نظر اين قانون زميني است كه معطل مانده و عمران و آبادي در آن به عمل نيامده باشد. عمران و آبادي قابل قبول بشرح زير است:

2ـ1ـ زمين قبلاً به صورت خانه بوده و در سند مالكيت قيد شده باشد.

2ـ2ـ هر گاه در زمين قبلاً ساختماني بوده و بعداً خراب شده و فعلاً بقاياي آن مشهود باشد و در اين صورت معادل 4 برابر مساحت زيربناي ساختمان مخروبه، احياء شده محسوب مي‌گردد.

2ـ3ـ اراضي زيركشت محصولات زراعي و باغهاي گل‌ كه لااقل مساحت زمين آن زيركشت باشد.

2ـ4ـ باغ مشجر اعم از مثمر و غيرمثمر كه در هر صد مترمربع 6 اصله درخت سه ساله كاشته شده باشد. مشروط بر اينكه با در نظر گرفتن خيابان‌بندي و تأسيسات مورد نياز باغ لااقل از مساحت زمين مشجر باشد.

2ـ5ـ نوع استفاده از اراضي و باغات مذكور در بندهاي 2ـ3 و 2ـ4 تغييرناپذير است ولي صاحبان اين اراضي و باغات مي‌توانند با رعايت مقررات شهرداري محل براي سكونت شخصي و يا رفع نيازمنديهاي زراعي و باغداري يك دستگاه ساختمان كه مساحت زيربناي آن از 250 مترمربع تجاوز ننمايد احداث نمايند.

2ـ6ـ در صورتيكه در زمين ساختمان احداث شده باشد، لااقل يك طبقه آن كامل مسقف و قابل بهره‌برداري بوده و مجموع مساحت زيربناي آن از مساحت كل زمين كمتر نباشد.

2ـ7ـ در مورد پاركينگ‌ها ـ اتوشوئي‌ها ـ تعيمرگاهها و تأسيسات مشابه عمران آن تابع ضوابط طرح جامع بوده و در شهرهائيكه ضوابطي موجود نباشد شهرداريها ضوابط آن را تعيين خواهند نمود. و چنانچه تأسيساتي كه در گذشته بوجود آمده است داراي پروانه كسب بوده و يا دائر باشند احياء شده محسوب مي‌شود.

2ـ8ـ هر گاه اعياني استخر شنا يا ورزشگاه باشد در اين صورت مساحتي معادل حداكثر 8 برابر سطح زيربنا احياء شده محسوب مي‌شود.

2ـ9ـ اراضي مشمول بندهاي 2ـ7 و 2ـ8 غيرقابل تفكيك بوده و نوع استفاده از آنها تغييرناپذير است. ولي مالكين آن مي‌توانند طبق ضوابط شهرداريها نسبت به تكميل و مرمت آنها اقدام نمايند.

ماده 3ـ كساني كه اراضي آنها مشمول تبصره ذيل قانون اصلاح قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري و كيفيت عمران آن مصوب 28/4/58 شوراي انقلاب اسلامي مي‌باشد و در پروانه ساختماني آنها مدت معين نشده باشد مكلفند ظرف 3 ماه از تاريخ انتشار اين آئين‌نامه به دستگاههاي ذيربط مراجعه تاريخ متناسبي را كه براي عمران اراضي آنها وسيله دستگاههاي مذكور معين مي‌شود، رعايت نمايند.

ماده 4ـ كسانيكه تا قبل از تاريخ قانون اصلاح قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري و كيفيت عمران آن براي عمران زمين خود پروانه دريافت نموده و كار را نيز شروع نموده باشند مكلفند نسبت به عمران زمين خود طبق ضوابط اين آئين‌نامه در مدت قيد شده در پروانه ساختمان اقدام نمايند و چنانچه در پروانه ساختماني آنها مدت معين نشده باشد بايد به شهرداريها مراجعه و تاريخ متناسبي را كه براي عمران اراضي آنها معين مي‌شود رعايت نمايند.

فصل سوم ـ اراضي مشمول تبصره ماده يك قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري و كيفيت عمران آن

ماده 5ـ مساحت يك قطعه زمين كوچك در تبصره فوق‌الذكر براي شهرهائي كه مطابق سرشماري سال 1355 بيش از دويست هزار نفر جمعيت دارند 1000 مترمربع و براي شهرهائيكه كمتر از 200 هزار نفر جمعيت دارند 1500 متر مربع خواهد بود.

تبصره 1ـ هر گاه قطعه كوچك بيش از مساحت پيش‌بيني شده در ماده 5 بوده و مازاد به صورت يك قطعه مستقل قابل تفكيك و استفاده نباشد در اين صورت مساحت اضافي جزو قطعه محسوب است.

تبصره 2ـ مراد از مالكيت خانه مسكوني مندرج در تبصره ذيل ماده يك قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري و كيفيت عمران آن، مالكيت 6 دانگ اعياني واحد مسكوني مي‌باشد.

ماده 6ـ مهلت مقرر براي عمران زمين‌هاي كوچك موضوع تبصره 1 قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري و كيفيت عمران آن بشرح زير تعيين مي‌گردد.

6ـ1ـ در شهرهائي كه برابر سرشماري سال 1355 كمتر از 50 هزار نفر جمعيت دارند از تاريخ اعلام قبول درخواست صدور پروانه 6 سال مي‌باشد.

6ـ2ـ در شهرهائي كه برابر سرشماري سال 1355 بيش از 50 هزار نفر و كمتر از 200 هزار نفر جمعيت دارند از تاريخ اعلام قبول درخواست صدور پروانه 5 سال مي‌باشد.

6ـ3ـ در شهرهائي كه برابر سرشماري سال 1355 بيش از 200 هزار نفر جمعيت دارند از تاريخ اعلام قبول درخواست صدور پروانه 4 سال مي‌باشد.

ماده 7ـ كساني كه در تاريخ تصويب قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري و كيفيت عمران آن مصوب 5/4/58 شوراي انقلاب اسلامي صاحب يك واحد مسكوني بوده ولي در رهن بانك وام‌دهنده در مقابل وام مسكن مي‌باشد از نظر اين آئين‌نامه مالك شناخته نشده و از مزاياي تبصره ماده يك قانون برخوردار مي‌شوند.

ماده 8ـ اشخاص مشمول تبصره ماده يك قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري و كيفيت عمران آن در صورتيكه مشاعاً مالك زميني باشند هر يك از آنها مي‌توانند در سهم خود از مزاياي قانوني مندرج در اين فصل استفاده كنند.

فصل چهارم ـ تعيين تكليف اراضي موات

ماده 9 ـ مالكين اراضي موضوع ماده 2 اين آئين‌نامه كه زمين خود را مشمول يك يا چند بند ماده مزبور مي‌دانند مكلفند ظرف مدت سه ماه از تاريخ تصويب اين آئين‌نامه به محل‌هائي كه وزارت مسكن و شهرسازي تعيين مي‌كنند مراجعه نمايند و با تسليم فتوكپي سند مالكيت زمين و كروكي مربوط تقاضاي صدور گواهي مبني بر موات نبودن زمين خود دريافت دارند.

ماده 10ـ افرادي كه براساس اين قانون خود را مشمول تبصره ذيل ماده يك قانون مي‌دانند بايد ظرف مدت 3 ماه از تاريخ تصويب اين آئين‌نامه درخواست خود را منضم به فتوكپي سند مالكيت زمين با كروكي مربوط به محل‌هائي كه وزارت مسكن و شهرسازي تعيين نموده مراجعه و گواهي لازم دريافت نمايند.

ماده 11ـ اراضي موات متعلق به وزراتخانه‌ها و مؤسسات و شركتهاي دولتي و مؤسساتي كه مشمول حكم مستلزم ذكر نام آنهاست نيز در اختيار وزارت مسكن و شهرسازي قرار خواهد گرفت.

تبصره ـ موقوفات عام كه اسناد مالكيت وقفنامه‌هاي آنها حاكي از عمران و آبادي در آن باشد احياء شده محسوب مي‌گردد. ولي در هر حال مشمول بند 2ـ5 اين آئين‌نامه خواهد بود و اگر ضروري باشد از اينگونه اراضي استفاده‌اي غير از آنچه در وقفنامه ذكر شده است بشود موافقت هيئت وزيران الزامي است.

ماده 12ـ مراد از محدوده قانوني (25 ساله) مذكور در ماده يك قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري و كيفيت عمران آن محدوده‌ايست كه بر طبق ضوابطي كه از طرف وزارت مسكن و شهرسازي تهيه مي‌شود تعيين شده باشد.

ماده 13ـ شهرداريها در موقع صدور پروانه ساختمان براي كسانيكه طبق تبصره ذيل ماده يك قانون مي‌خواهند اقدام به عمران نمايند موظف مي‌باشند تعهد لازم را از متقاضي اخذ نمايند تا چنانچه بعداً ثابت شود كه واجد شرايط مندرج در تبصره ذيل ماده يك قانون نبوده، تصرف او بر روي زمين تصرف غيرقانوني در تعرض به اموال عمومي تلقي مي‌شود و طبق مقررات مربوطه با او رفتار خواهد شد.

ماده 14ـ هرگاه شهرداريها به علت ضوابط و مقررات طرح جامع و يا به علل ديگر نتوانند براي متقاضيان پروانه صادر نمايند، وزارت مسكن و شهرسازي بايد با درخواست شهرداريها معادل زمين اينگونه اشخاص از نزديكترين زمين‌هائيكه به مالكيت دولت درآمده است به آنها واگذار نمايد.

ماده 15 ـ در مورد زمين‌هائي كه طبق قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري و كيفيت عمران آن و قانون اصلاحي آن به تصرف دولت درآمده است، اعلام وزارت مسكن و شهرسازي براي ابطال اسناد مالكيت و تفكيك آنها و صدور پروانه ساختماني كافي است و سازمان ثبت اسناد و املاك و شهرداريها ملكف به انجام درخواست وزارت مسكن و شهرسازي خواهند بود.

فصل پنجم ـ نحوه واگذاري اراضي

ماده 16 ـ زمينهائي كه در داخل محدوده‌هاي خدماتي شهري به تصرف دولت در مي‌آيد بايد مجاناً براي نيازمنديهاي عمومي شهر اختصاص يابد و در صورتي كه زمين با تشخيص شهرداري محل و تصويب مقامات ذيصلاح شهر مازاد بر نيازمنديهاي عمومي باشد وزارت مسكن و شهرسازي نسبت به واگذاري اين گونه زمينها به متقاضيان اقدام خواهد نمود.

ماده 17ـ اراضي خارج از محدوده خدماتي شهرها كه در داخل محدوده قانوني است بايد از طرف وزارت مسكن و شهرسازي آماده و براساس طرحهاي تفصيلي تفكيك شده و زمين‌هائي كه براي نيازمنديهاي عمومي شهر اختصاص يافته مجاناً در اختيار مؤسسات ذيصلاح دولتي قرار گيرد و زمين‌هائي كه به بخش خدماتي خصوصي واگذار مي‌شود بايد با نظر شهرداري و تصويب مقامات ذيصلاح شهر براي عمران فروخته شود.

ماده 18ـ زمينهائي كه براي واحدهاي مسكوني تك واحدي آماده‌سازي و تفكيك شده با رعايت اولويت‌هاي زير در صورتي كه تعداد متقاضي واجد شرايط بيش از قطعات مورد معامله باشد از طريق قرعه‌كشي به متقاضيان فروخته خواهد شد.

18ـ1ـ متقاضي خود و فرزندان تحت تكفل او فاقد واحد مسكوني باشند.

18ـ2ـ تاريخ سكونت و اشتغال در محل مورد تقاضا نبايد بعد از فروردين سال 1353 باشد و كسانيكه مدت بيشتري در محل مورد تقاضا سكونت داشته باشند اولويت خواهند داشت.

18ـ3ـ متقاضي بايد امكانات مالي لازم براي ساختمان را تأمين كرده باشد.

ماده 19 ـ وزارت مسكن وشهرسازي، قيمت زمين‌هاي آماده شده را براساس هزينه متوسط تأسيسات زيربنائي و درصدي بابت ساير هزينه‌هاي بالاسري آنها و با رعايت نحوه استفاده از زمين تعيين و به متقاضيان واجد شرايط واگذار خواهد كرد. جزئيات ضوابط و شرايط واگذاري اراضي در هر منطقه را وزارت مسكن و شهرسازي با همكاري شهرداري محل تعيين و به اطلاع عموم خواهد رسانيد.

ماده 20ـ در زمين‌هائي كه ساختمان بيش از يك واحد مجاز مي‌باشد (آپارتمان‌سازي) متقاضيان احداث آپارتمان مي‌توانند به صورت گروهي با وكالت رسمي يك نفر رعايت طرح جامع و تفصيلي شهر و مفاد ماده 18 اين آئين‌نامه نسبت به احداث ساختمان اقدام نمايند.

ماده 21ـ شركت‌هاي رسمي تأمين مسكن كه شرايط و صلاحيت آنها طبق ضوابطي باشد كه از طرف وزارت مسكن و شهرسازي تعيين شده است مي‌توانند درخواست زمين نموده و اقدام به احداث آپارتمان و يا خانه تك‌واحدي نموده و طبق قيمتي كه بيش از قيمتي كه وزارت مسكن و شهرسازي تعيين مي‌كند نباشد نسبت به فروش آنها اقدام نمايند.

ماده 22ـ واگذاري قطعي زمين موقعي انجام خواهد گرفت كه گواهي پايان عمليات ساختماني از طريق مراجع ذيصلاح صادر شده باشد.

ماده 23ـ تاريخ اجراي اين آئين‌نامه توسط وزارت مسكن و شهرسازي در هر شهر تعيين و اعلام خواهد شد.

نخست‌وزير

ضميمه شماره 6

اصلاحيه بر قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري و كيفيت عمران آن

ماده واحده ـ مهلت مقرر در ماده يك قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري و كيفيت عمران آن مخصوص زمينهائي است كه مشمول تبصره ذيل همان ماده است و براي مساحتهاي زائد بر آن نيازي به دادن مهلت از جانب دولت نيست بلافاصله به تملك دولت درخواهد آمد.

تبصره: اراضي موات واقع در داخل محدوده شهركها مشمول ماده يك اين قانون هستند و دارندگان پروانه احداث مجتمعهاي مسكوني و شهركها در صورتي كه از تاريخ تصويب اين قانون نسبت به احداث تأسيسات زيربنائي اقدام نموده باشند ولي نتوانند درمهلت مقرر در پروانه ساختماني خود واحدهاي مسكوني مورد نظر را بسازند آن قسمت از اراضي كه ساخته نشده است به تملك دولت در خواهد آمد.

در صورت تملك اينگونه اراضي بهاي تأسيسات زيربنائي شهركها مشروط بر آنكه به تشخيص دولت قابل بهره‌برداري و سكونت باشد با نظر كارشناس قابل پرداخت خواهد بود.

بهاي اعياني و مستحدثات ايجاد شده در ساير زمينهائي كه به موجب اين قانون به تصرف دولت در مي‌آيد نيز به ترتيب فوق قابل پرداخت است.

با اصلاح كلمه تأسيسات كه با دست نوشته شده در جلسه 28/4/58 شورا تصويب شد.

محمد حسيني بهشتي 28/4/58

ضميمه شماره 7

لايحه قانوني الحاق سه ماده و دو تبصره به قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري و كيفيت عمران آن

سه ماده و دو تبصره به شرح زير به قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري و كيفيت عمران آن مصوب 5/4/58 الحاق مي‌گردد:

ماده 1ـ سازمانهاي عمران اراضي شهري براي تسهيل در امر واگذاري زمين به اشخاص جهت ايجاد مسكن و يا واگذاري زمين براي رفع نيازهاي خدمات عمومي شهري در مواقع ضروري مي‌توانند از آن قسمت از اراضي موضوع تبصره ماده يك قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري و كيفيت عمران آن و ماده 15 آئين‌نامه اجرائي قانون مذكور نيز استفاده و نسبت به واگذاري زمين معوض با رعايت ضوابط شهرداري كه ضمناً ارزش معاملاتي آن معادل زمين قبلي بوده و سطح آن به هر حال از حد نصاب مقرر در ماده 5 آئين‌نامه اجرائي تجاوز ننمايد به افراد دارنده گواهي مهلت عمران اقدام نمايد.

تبصره: مقررات فوق ناظر بر اراضي موضوع قانون تأييد واگذاريهاي انجام شده توسط بنياد مسكن انقلاب مصوب 13/11/58 مي‌باشد مشروط بر آنكه تاريخ پرداخت وجه طبق فيش بانكي حداكثر پايان ارديبهشت‌ماه 59 باشد. ضمناً در مورد اراضي واگذاري قبلي سازمانهاي عمران اراضي شهري و همچنين تعيين معوض اراضي موضوع ماده 14 آئين‌نامه اجرائي قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري و كيفيت عمران آن و قانون اصلاحي ماده ياد شده نيز به ترتيب مذكور در ماده فوق عمل خواهد شد.

ماده 2ـ بهاي زمينهائي كه از طرف سازمانهاي عمران اراضي شهري واگذار مي‌شود بشرح زير محاسبه و اخذ مي‌گردد:

30% آخرين ارزش معاملاتي تعيين شده توسط كميسيون تقويم املاك موضوع تبصره 2 ماده 23 قانون مالياتهاي مستقيم مصوب اسفند ماه 1345 و اصلاحيه‌هاي بعدي با كسر 40% آن به عنوان بهاي پايه و در مناطقي كه قيمت منطقه‌اي اعلام نشده معادل قيمتي كه هيئتي متشكل از نماينده وزارت دارائي، دو نفر معتمدين به انتخاب حاكم شرع محل، نماينده وزارت مسكن و شهرسازي، نماينده وزارت كشور، نماينده ثبت، نماينده دادستاني و نماينده شهرداري تعيين خواهند نمود مبناي قيمت اراضي خواهد بود و در صورتيكه زمين توسط آن سازمانها قطعه‌بندي و يا آماده‌سازي و واجد خدمات شهري گردد حسب مورد محاسبه و به قيمت پايه اضافه خواهد گرديد و:

1ـ در صورتيكه زمين داخل محدوده خدمات شهرداري باشد